▲龙沐湾小区的业主以老人为主。（南方周末记者 郑丹/摄）
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海南的房屋腐蚀问题严重，老化更快，物业管理的难度和成本，天然比内地大得多。
海南全省除海口、三亚等少数市县设有专职物业科外，绝大多数市县都没有专职物业监管机构。
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文｜南方周末记者 郑丹
南方周末实习生 张悦桐
责任编辑｜钱炜
十多年前，在海南乐东黎族自治县的佛罗镇，龙沐湾地带的楼盘项目开发如火如荼，一个强强联合、国际定位、世界一流的旅游度假区，还没建成就已名声在外。
但如今，乐东县住建局副局长林象面对的，是房地产泡沫破裂留下的一地鸡毛。项目烂尾后，龙沐湾温泉海景公寓（以下简称“龙沐湾小区”）周边配套设施跟不上，部分业主与物业公司因物业费产生一系列纠纷，至今已经6年。（相关报道详见）
按照民法典与《物业服务收费管理办法》及目前地方对物业服务收费的规定，政府不能用行政手段强行干预市场行为，物业费标准需业委会与物业沟通调整，而业委会需要全体业主选举才能产生，可“候鸟小区”的业主参与度太低，又成立不了业委会，问题又回到原点。
海南省物业管理协会法工委副主任赵德承也曾受当地房管局邀请，参与调解这场物业矛盾。在他看来，这个问题很难解决，因为“已经超出了乐东县的处理能力”。
在海南，龙沐湾小区的困境不是个案。海南省业主委员会协会会长肖江涛就指出，海南省很多小区的物业管理都处于“甲方缺位，乙方越位，政府错位”的局面。
海南省也在努力解决这一问题。据《海南日报》报道，2025年，海南省住建厅在全省部署开展小区物业专项整治工作，截至当年6月，该省18个市县（三沙市除外）都建立起小区物业专项整治工作组织机构。2026年4月，该省又开展了“提升物业服务质量 我们在行动”活动，同时，《海南经济特区物业管理条例》新一轮的修订工作也宣布启动。
为探讨以龙沐湾小区为代表的海南“候鸟小区”物业问题如何解决，南方周末记者对话赵德承、肖江涛及海口市业主委员会协会会长黎道武。
从左到右，依次是赵德承、肖江涛、黎道武。（公开资料图）
1物业与业主间的恶性循环
南方周末：在龙沐湾小区案例中，早年项目烂尾导致周边配套设施缺失，小区物业费用价格依旧按当年每月5元/平方米收取，这样合理吗？
赵德承：这个价钱在乐东县肯定是最高的。开发商在建设时对小区档次有明确想法，通过前期物业管理招投标确定价格和服务标准，定了5元/平方米的价格，那物业公司后期就要匹配相应的物业服务标准。
但问题是，部分业主不交物业费，物业公司就很难盈利，长此以往，物业费服务自然跟不上，纠纷持续扩大，进入恶性循环。
肖江涛：我认为不应该收取这么高的费用。原来开发商建设时承诺的是高端旅游度假区，业主购房成本侵犯酒醉女秘书，实质上已经分摊了规划配套、高端服务、区域宜居价值等预期溢价。后来项目没建好，物业费还收这么贵，对业主来说有失公平。
这个问题本质上是开发商前期销售过度承诺、项目后续建设履约落空。但不是单一市场主体的责任，也有前期规划审批、建设监管、履约督导等环节的履职缺位等原因，共同导致了遗留治理难题。
黎道武：我想从业主视角来看这种困境，过去这十多年房地产红利时期，业主是很被动的。龙沐湾小区当时是一房难求的情况，业主们的预期是房子升值，就没有注意物业费用的问题，为后续矛盾埋下了隐患。
南方周末：在这起案例中，小区里也有很多业主支持5元/平方米的物业费，认为事已至此，维持小区正常运转更为重要。你怎么看业主内部的分歧？物业公司在其中又是什么处境？
赵德承：项目烂尾，加上房地产退潮，一些业主心理落差大是很正常的。但换位思考，业主还是要考虑这是开发商的承诺问题，不能把开发商的错误，怪到物业身上。
黎道武：我认为，物业费矛盾的核心，并非收费高低，而是物业公司是否按合同履约、收费与服务是否质价相符。很多小区物业费定得高，是与老百姓的实际需求相矛盾的。
另一方面，随着时代发展，人力等各种生产成本都在涨价，所以后期物业公司的维护成本也在变高。但物业费在前期物业合同中定下来之后，基本上不会再涨，进而产生一些物业矛盾。
肖江涛：业主内出现立场分歧是很正常的，两类业主的核心诉求都有现实出发点。支持维持高价物业费的业主，本质是担忧物业费下调后，小区运维质量持续恶化。
一般来说，小区越老，物业费用越不可能降下来。在高温、高盐、高湿的自然条件下，海南的房屋腐蚀问题严重，老化更快，物业管理的难度和成本，天然比内地大得多，物业公司最终极易陷入“收费难—服务降—矛盾深”的恶性循环，沦为历史遗留问题的直接承压方。
南方周末：由于物业费欠缴的情况，乐东戴维斯为缩减成本，员工从107名缩减到19名。一些业主因此更加抱怨物业服务跟不上，有损业主权益。
黎道武：在“候鸟小区”，每年业主住进来的时间只有两三个月，负责任的物业公司在那两三个月把人员满配来运行，但绝大多数时间，物业公司无论是安保、绿化、日常设施维护还是清洁成本都在降低，但物业费却没有任何打折。当“候鸟”业主意识到这一点，当然就会有所不满，甚至产生更大的信任危机和缴费纠纷。
南方周末：目前乐东戴维斯已经宣布撤场，政府引入临时物业维持小区运营，事情发展到这一步，可以理解为维权业主们取得了阶段性胜利吗？
赵德承：我也劝过乐东戴维斯留下来，毕竟他们的小区业主缴费率在80%左右。但是开发商一直不交钱，如果部分业主不愿意退让，拒绝缴纳物业费，或者要求物业公司退物业费，那物业纠纷就解决不了，因为物业公司也需要盈利。
等乐东戴维斯退出之后，要找一个能满足龙沐湾业主们期待的物业公司也很难。如果你找一个普通的物业公司，以后按2元/平方米收物业费，我想业主们还是会不满的，纠纷只会持续扩大，因为他们需要匹配小区档次的服务。
肖江涛：仅以物业企业撤场、临时接管进场，就认定维权业主取得阶段性胜利，为时尚早，这又不代表问题就彻底解决了。想要从根本上破解僵局，必须回归法治轨道：在政府监管指导下，依法推进业主大会成立。
从小区长远的发展来看，有几个问题需要厘清。首先，物业公司单方面宣布撤场、中止服务，是否属于擅自中断合同履约、弃守小区运维责任？其次，政府引入临时物业兜底，只是应急过渡举措，或许潜藏多重治理风险；三是这项措施没有触及开发商历史烂尾、配套缺失的根源问题，临时物业公司接管就是治标不治本。
龙沐湾小区里的运河，自2017年之后就无人打理，水质浑浊，原来的游船项目也停了。（南方周末记者 郑丹/摄）
2“大部分业主，不参与小区管理”
南方周末：在龙沐湾小区的案例中，维权业主们不愿意缴纳高价物业费，亚洲精品久久久久一区二区物业以此为理由，更不愿意提供此前承诺的服务质量。这种物业纠纷，在海南的“候鸟小区”里普遍吗？
肖江涛：这类“业主拒缴高价物业费、物业缩减服务履约”的对立纠纷，是海南候鸟型小区的普遍性治理痛点。截至2025年年底，海南总共 7000 来个小区，已经有 6000 来个小区咨询物业问题，其中最多的问题是成立业委会，其次是物业履约不到位和公共收益不透明。
黎道武：这个问题确实是在海南表现得更加突出。一方面是“候鸟小区”和“候鸟”业主多；二是海南“候鸟小区”面向内地人群，开发的中高端楼盘占比高，物业费相对内地来说也会高些，再加前面说的“质价不符”等因素，业主与物业之间的纠纷更容易发生。
南方周末：在“候鸟社区”，业委会的成立到底难在哪儿？
肖江涛：根据媒体近年报道，全国成立业委会的小区占比约30%。目前，海南全省已成立业委会的小区占比不足15%，海口市约22%，市县基层地区比例更低，与全国物业管理治理水平相比存在明显差距。
为什么海南下面市县成立业委会比例这么低？因为“候鸟小区”的业主们一年就来三四个月，有些甚至春节来度个假就走了，参与小区公共事务的意愿极低。这就造成了治理困境。你想让业主监督，业主都不在。
其实从政策规则来看，如果开发商和物业公司支持，成立业委会并不难，只要能组织达到法定比例的业主参与表决，形成共识就可以。但现实中，开发商、物业公司出于自身利益考量，会产生一些人为阻碍。
赵德承：“候鸟社区”投票难是一个现实障碍。先不说线下很难聚齐业主投票，现在海南省在推广线上平台投票，但海南候鸟小区的业主很多是老人，根本不懂网络，又不会绑定注册。
如果是线下书面征求意见，还得业主附身份证复印件，他本来都不想投票，你还让他提供这些东西给他制造麻烦，这些业主怎么会配合？所以许多琐碎的因素制约了投票率。
南方周末：假设龙沐湾小区真的成立了业委会，就能打破目前物业与业主们之间的僵局吗？
肖江涛：我认为成立业委会是有必要的。在海南的很多小区，大部分业主作为甲方，不参与小区管理，业主大会组织成立难，小区缺乏监督物业公司的主体。物业公司作为乙方，长期代行小区管理决策权，很多管理流于形式。
等业委会依法成立后，小区所有东西都属于全体业主，物业费也可以由业委会出面协商，就能从根源上扭转业主弱势被动的局面。
黎道武：业委会即使成立了，小区运行也有很多困难，因为召开业主大会并投票是特别困难的。业委会是业主大会的执行机构，一小批积极的业委会成员负责跟物业沟通，下整改通知等，但换物业等重大公共事务的决策还是要召开业主大会决定，那必然又要发动 2/ 3 的业主来参与，这个过程很困难。
而且很多业委会都不够专业，虽然成立初衷都是好的，但在实践过程中，很多的小区业委会成立完不知道如何正确、依法合规地行使业主权利。个别业委会也存在履职不规范，甚至被利益裹挟的风险。
赵德承：成立业委会是一种解决办法，但是不应该为了成立业委会而强行推动业委会成立。举个例子，比如这个小区烂得不像样了，物业费高到离谱，那这时候业主自然会闹起来，他们不管怎样一定要推动成立业委会。所以这种需求是发于基层，而不是发于政府想主导他们怎么去做。
南方周末：在龙沐湾小区事件中，当乐东县发改委及房管局几次对该物业公司出具整改通知后，政府这些举动引发物业公司不满，在小区内也有争议。你觉得这些行为妥当吗？
赵德承：这肯定是不对的。我认为乐东县房管局是受于业主的压力。海南省住建厅对此的意见是，地方政府应避免做出自相矛盾的判断或者是书面函件。
黎道武：政府在物业纠纷中应该坚守指导、监督、协调的定位，不适合直接干预民事合同与定价事宜。
像龙沐湾的例子，政府工作人员的出发点我相信是好的，但问题是政府方应不应该做这个事情？无论是物业管理条例还是民法典规定，政府部门的职责是对业主大会成立、业委会选举给予指导和协助，而不是直接替代业主决定物业费。
我觉得，政府与其以行政方式直接干预，不如依法指导、推动小区规范成立业委会，由业主自治组织依法决策相关事项，才更合法、合规、长效。
肖江涛：在从依法行政、物业管理法规层面来看，基层主管部门这些做法肯定有些不妥，容易引发权责争议。
但像乐东县政府干预的这种行为，我觉得是要鼓励的。要客观看待基层治理的现实处境，龙沐湾小区的物业纠纷是长期历史遗留问题，是多方违法失范行为叠加导致的。事态发展到现在这个程度，乐东县政府面对的是关乎群众基本居住权益的民生乱象，基层政府就应该突破常规，主动介入干预。
南方周末：乐东戴维斯一方认为，地方基层政府处理物业纠纷的能力相对较弱，以至于问题更加复杂，你怎么看？
肖江涛：我觉得这个说法直指海南基层物业治理的体制性短板，也是这一类纠纷难解的核心原因。本来按照物业管理相关法规，小区物业纠纷本应由乡镇、街道履行属地监管、指导调处职责，但如果基层没人，又没专业的知识力量，就发展到需要县住建局亲自来处理的地步。
因为一些历史发展原因，海南基层治理体系存在明显的力量薄弱问题。内地一线城市的街道、区级层面，普遍设立专职物业治理机构、配备专业监管人员，市级也有专属物业事务服务中心。但海南全省物业监管工作归口住建部门房地产监管职能统筹，除海口、三亚等少数市县设有专职物业科外，绝大多数市县都没有专职物业监管机构，也没有专属编制和专业人员，乡镇、街道就更别说了。
赵德承：海南乡镇政府缺乏物业经验的沉淀和积累，整个物业管理专业能力是比较低的，越基层越低。海南省真正把物业管理的监管职责完全下放到街道办事处和乡镇人民政府，是在2021年，所以有一个发展过程。
南方周末：在龙沐湾小区业委会难以成立的情况下，物业管理委员会（简称“物管会”）被提上议程，这是不是一个有效的过渡办法？
赵德承：住房城乡建设部也有文件提倡，成立不了业委会的，可以成立物业管理委员会，由街道办或者乡镇人民政府来决定物管会成员人选。
我觉得物管会在海南是最适合的，政府主导、业主参与，很大程度上防止了业委会的职能被利用。以后想成立业委会，也是由物管会和基层政府共同推动，这样跑偏的可能性就会比较小。
黎道武：物管会虽然代表着有行政力量干预，但它只是个临时过渡机构，其成立的职责，就是推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
现行的法律法规之下，物管会当然不比业委会更能够代表全体业主的利益。业委会是通过业主大会选举表决出来的，是代表全体业主共同利益的法定自治主体，具有最高民意基础与公信力。而物管会行政指导属性更强，类似于居委会的角色，这导致它做出来的一些决策到底在法律层面合不合法，能不能代替全体业主的利益，需要打一个问号。
肖江涛：物业管理委员会，是业委会缺位状态下，推进小区临时治理、衔接业主自治的务实过渡举措，它有现实的治理价值，但也要正视它的局限性。我国现行物业管理相关法规，都没有对物管会的法律地位和权责边界作明确界定，所以它履职还是缺乏直接、刚性的法律支撑。
所以物管会可以作为应急过渡机构，但绝对不是长效制度安排。最终的解决之道，还是得尽快推动成立正式业主委员会，回归业主依法自治的法定轨道。